Ein Haus zu überschreiben bedeutet, das Eigentum an einer Immobilie – zumeist innerhalb der Familie – noch zu Lebzeiten auf eine andere Person zu übertragen. Ziel ist oft die frühzeitige Vermögensnachfolge, die Nutzung steuerlicher Freibeträge oder die Sicherung bestimmter Rechte wie ein lebenslanges Wohnrecht. Die Hausüberschreibung ist vor allem als Gestaltungsmittel innerhalb der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge relevant.
Eltern übertragen Immobilien häufig an ihre Kinder. Dabei können alle Kinder beteiligt werden oder nur eines – etwa wenn dieses das Elternhaus übernehmen und erhalten soll.
Eine gängige Konstellation ist die Überschreibung an nur ein Kind. Wichtig ist hierbei die rechtlich saubere Gestaltung – etwa durch Abfindungen an Geschwister oder einen Erbverzicht, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Ob die Immobilie an den Sohn oder die Tochter übertragen wird, ist juristisch gleichwertig. Entscheidend sind vertragliche Regelungen zu Wohnrecht, Unterhaltspflichten und Rückforderungsrechten.
Wird die Immobilie auf mehrere Kinder überschrieben, müssen klare Regelungen getroffen werden – z. B. in Form einer Bruchteilsgemeinschaft oder späterer Auszahlung eines Erbteils.
Oft wird das Haus mit einem Vorbehalt überschrieben: Das lebenslange Wohnrecht wird dabei im Grundbuch eingetragen. Es sichert den bisherigen Eigentümer rechtlich ab, auch wenn er nicht mehr Eigentümer ist.
Der Nießbrauch gewährt weitergehende Rechte als das Wohnrecht – etwa das Recht auf Vermietung und Einnahmen aus der Immobilie. Auch dieser kann im Grundbuch gesichert werden.
In manchen Fällen wird die Hausüberschreibung an die Bedingung geknüpft, dass der Übernehmer den früheren Eigentümer im Alter pflegt. Dies sollte vertraglich klar geregelt werden.
Nein. Die Übertragung des Eigentums an Immobilien in Deutschland ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Auch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt auf Grundlage dieser notariellen Urkunde. Eine Überschreibung ohne Notar ist nicht zulässig.
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Verkehrswert der Immobilie. Für ein Haus im Wert von 400.000 € liegen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen meist bei 1.500–2.500 €.
Wenn z. B. ein Wohnrecht, Nießbrauch oder eine Pflegeverpflichtung vereinbart wird, steigen die Kosten, da diese Rechte gesondert bewertet werden.
Notarkosten für die Hausüberschreibung selbst sind in der Regel nicht absetzbar. Anders sieht es aus, wenn sie im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften stehen (§ 4 Abs. 4 EStG), z. B. bei Vermietung.
Wird das Haus unentgeltlich übertragen, fällt grundsätzlich Schenkungssteuer an. Allerdings gelten folgende Freibeträge nach § 16 ErbStG:
- Kinder: 400.000 €
- Enkel (wenn Elternteil verstorben): 200.000 €
- Ehegatten: 500.000 €
- Eltern/Großeltern: 100.000 €
Wenn der Immobilienwert über dem Freibetrag liegt, ist der übersteigende Betrag steuerpflichtig. Der Steuersatz richtet sich nach § 19 ErbStG und beträgt je nach Verwandtschaftsgrad 7–50 %.
Die Schenkung muss dem Finanzamt gemeldet werden. Der Notar ist zur Anzeige verpflichtet (§ 30 ErbStG), der Beschenkte zur Abgabe der Steuererklärung.
Bei vermieteten Neubauten kann ggf. eine degressive Abschreibung gemäß § 7 Abs. 5a EStG geltend gemacht werden. Bei einer Hausüberschreibung ist das aber nur relevant, wenn der neue Eigentümer die Immobilie vermietet.
Der Übergeber sollte sich ein Rückforderungsrecht vorbehalten, z. B. bei Scheidung des Kindes, Insolvenz oder grobem Undank (§ 530 BGB bei Schenkung). Ohne solche Regelungen kann das Eigentum unwiderruflich verloren sein.
Ein zu früh überschriebenes Haus kann im Pflegefall angerechnet oder zurückgefordert werden (z. B. durch das Sozialamt). Die 10-Jahresfrist nach § 528 BGB (Schenkung) ist hier relevant.
Die Eltern verlieren unter Umständen Einfluss, z. B. bei Verkauf oder Belastung der Immobilie. Deshalb sollte der Vertrag individuell aufgesetzt und notariell begleitet werden.
„Haus überschreiben“ meint die rechtliche Übertragung des Eigentums.
„Haus umschreiben“ bezieht sich lediglich auf die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch – ein rein verwaltungstechnischer Akt, der die rechtliche Überschreibung voraussetzt.
Jede voll geschäftsfähige Person kann eine Immobilie an eine andere Person überschreiben – unabhängig von Verwandtschaftsverhältnissen.
Ja. Ein Haus kann gezielt an nur ein Kind überschrieben werden. Andere Kinder können durch Abfindungen oder Verzichtsregelungen einbezogen werden.
Die Notarkosten erhöhen sich, weil das Wohnrecht einen Vermögenswert darstellt und im Grundbuch gesichert wird. Je nach Hauswert können 2.000–2.800 € anfallen.
Ein einfacher Vertrag reicht nicht. Eine notarielle Beurkundung ist verpflichtend (§ 311b BGB).
Nur, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit Einkünften besteht (z. B. Vermietung). Reine Schenkungskosten sind nicht absetzbar.
Durch Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Damit wird das Wohnrecht rechtlich durchsetzbar, auch gegenüber Dritten.
Wurde das Haus innerhalb der letzten 10 Jahre verschenkt, kann das Sozialamt es ggf. zurückfordern (§ 528 BGB).
Lebenszeitige Übertragungen ermöglichen die Nutzung von Steuerfreibeträgen (§ 16 ErbStG) und vermeiden Streit im Erbfall. Eine Vererbung bewahrt hingegen die Kontrolle.
- Kontrollverlust
- Risiko bei Insolvenz oder Scheidung des Kindes
- Rückforderung nur möglich, wenn ausdrücklich geregelt
Wenn nur ein Kind das Haus erhält, sind Ausgleichspflichten gegenüber anderen Geschwistern zu klären – z. B. durch Abfindungen oder spätere Anrechnung.
