Definition, Berechnung & Beispiel
Jetzt beraten lassen
Der Sachwertfaktor ist ein zentrales Element der Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren. Er dient als Marktanpassungsfaktor, um den vorläufigen Sachwert einer Immobilie an die tatsächliche Marktlage anzupassen. Damit sorgt er dafür, dass der rechnerisch ermittelte Substanzwert – also der Wert von Gebäude und Grundstück – den real erzielbaren Marktwert widerspiegelt.
Besonders häufig wird das Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder selbstgenutzten Immobilien angewendet, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen und bei denen der Ertragsaspekt keine Rolle spielt. Auch bei Spezialimmobilien, für die es kaum Vergleichswerte gibt, kommt diese Methode zur Anwendung.
Das Sachwertverfahren wird immer dann verwendet, wenn eine Immobilie nicht zur Erzielung von Erträgen dient und kein ausreichendes Vergleichsmaterial vorliegt. Typische Beispiele sind selbstgenutzte Wohnhäuser oder Objekte mit besonderem Charakter.
Hierbei wird zunächst der vorläufige Sachwert ermittelt – bestehend aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert. Anschließend wird dieser Wert mit Hilfe des Sachwertfaktors angepasst, um den realistischen Verkehrswert (Marktwert) zu erhalten.
Der Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor genannt, ist ein empirisch ermittelter Multiplikator, der den rechnerischen Sachwert an das tatsächliche Marktgeschehen angleicht. Er berücksichtigt also, dass der Marktpreis oft von den reinen Herstellungskosten abweicht – etwa durch Nachfrage, Lage oder regionale Preisentwicklungen.
Die Grundformel lautet:
Marktwert = vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor
Ermittelt wird der Faktor von den Gutachterausschüssen, die reale Kaufpreise und die dazugehörigen Sachwerte auswerten.
Die rechnerische Herleitung erfolgt wie folgt:
Sachwertfaktor = durchschnittlicher Kaufpreis / durchschnittlicher vorläufiger Sachwert
Ein Beispiel verdeutlicht das Prinzip:
Liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 450.000 € und der vorläufige Sachwert bei 375.000 €, ergibt sich daraus ein Sachwertfaktor von 1,20.
Damit wird deutlich, dass die tatsächlichen Marktpreise um 20 % über dem reinen Substanzwert liegen.
Nicht jeder Gutachterausschuss veröffentlicht regelmäßig Sachwertfaktoren. In solchen Fällen können Ersatzwerte oder Nachbarregionen herangezogen werden – vorausgesetzt, die Marktbedingungen, die Infrastruktur und die sozioökonomischen Strukturen sind vergleichbar.
Fehlen regionale Daten vollständig, greifen Sachverständige häufig auf Erfahrungswerte zurück. Diese bewegen sich – je nach Lage – in folgenden Bandbreiten:
LageklasseErfahrungswert SachwertfaktorSchwache Lage (ländlich)0,95 – 1,05Durchschnittliche Lage1,05 – 1,20Gute bis sehr gute Lage1,20 – 1,40
Quelle: Anwendungshinweise zur ImmoWertV, Fachliteratur (z. B. Sprengnetter)
Nur in Ausnahmefällen kann laut § 7 Abs. 2 ImmoWertV auf die Anwendung des Faktors verzichtet werden:
„Liegt kein geeigneter Sachwertfaktor vor, kann in Ausnahmefällen auf die Anwendung verzichtet werden, sofern keine wesentliche Abweichung vom Markt zu erwarten ist.“
In der Praxis ist dies jedoch selten – ein gut begründeter Schätzwert ist in fast allen Fällen vorzuziehen.
Ein konkretes Beispiel liefert der Obere Gutachterausschuss Rheinland-Pfalz:
Zum Stichtag 01.01.2022 wurde für das Marktsegment 3 (Einfamilienhäuser, Baujahr 1950–1990) ein Sachwertfaktor von 1,03 festgestellt. Aufgrund der Marktentwicklung wurde dieser zum 01.01.2023 auf 0,92 angepasst.
Auch im Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2025 werden Sachwertfaktoren nach Marktsegmenten ausgewiesen – abhängig von Lage, Qualität und Baujahrsstruktur:
Diese Werte zeigen deutlich, wie stark die Marktanpassung in Abhängigkeit von der Lage variiert.
(Quelle: LGMB Rheinland-Pfalz 2025, Kap. 4.2; Beschluss LvermGeo 2023)
Das Sachwertverfahren unterscheidet sich deutlich von anderen Bewertungsmethoden:
Während beim Vergleichswertverfahren reale Verkaufspreise ähnlicher Immobilien herangezogen werden, basiert das Ertragswertverfahren auf den künftigen Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen).
Das Sachwertverfahren hingegen bewertet ausschließlich die bauliche Substanz und Nutzung, also den Wert des Gebäudes und des Grundstücks selbst – unabhängig von Erträgen oder vergleichbaren Verkäufen. Es eignet sich daher besonders gut für selbstgenutzte Immobilien und Spezialobjekte.
Gibt es eine feste Formel zur Berechnung des Sachwertfaktors?
Nein. Der Sachwertfaktor wird empirisch bestimmt – also durch die Auswertung realer Kauffälle. Eine einfache mathematische Formel existiert nicht, da die Faktoren auf Marktbeobachtungen und Auswertungen der Gutachterausschüsse beruhen.
Wer legt den Sachwertfaktor fest?
Die Gutachterausschüsse der jeweiligen Region veröffentlichen regelmäßig aktuelle Werte. Diese beruhen auf ausgewerteten Kaufpreisen und den dazugehörigen rechnerischen Sachwerten.
Wie oft wird der Sachwertfaktor aktualisiert?
In der Regel einmal jährlich, teilweise auch häufiger, wenn sich die Marktsituation spürbar verändert hat. In Phasen steigender oder fallender Immobilienpreise kann eine Anpassung auch unterjährig erfolgen.
Was tun, wenn kein Sachwertfaktor vorliegt?
Fehlt ein veröffentlichter Faktor, kann auf Nachbarregionen oder Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Nur in Ausnahmefällen erlaubt § 7 Abs. 2 ImmoWertV den Verzicht auf einen Sachwertfaktor, sofern keine wesentliche Marktabweichung zu erwarten ist.
Der Sachwertfaktor ist ein wesentliches Instrument, um den theoretisch berechneten Sachwert an den realen Markt anzupassen. Er sorgt dafür, dass Bewertungen objektiv, nachvollziehbar und marktgerecht sind.
Für Eigentümer, Käufer oder Gutachter ist die Kenntnis des regionalen Sachwertfaktors entscheidend, um eine Immobilie weder zu hoch noch zu niedrig einzuschätzen. Wenn kein offizieller Faktor vorliegt, können Nachbarregionen oder Erfahrungswerte als Orientierung dienen – idealerweise gestützt durch ein qualifiziertes Gutachten.
Damit ist der Sachwertfaktor nicht nur eine Rechengröße, sondern der Schlüssel zur realistischen und marktnahen Wertermittlung im Sachwertverfahren.
.jpg)
