Kosten, Wohnrecht, steuerliche Vorteile & Risiken
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Ein Haus zu überschreiben ist eine weitreichende Entscheidung, die gut überlegt und rechtlich sauber gestaltet sein sollte. Oft geht es dabei um die Vermögensnachfolge innerhalb der Familie, steuerliche Vorteile oder den Wunsch, sich schon zu Lebzeiten abzusichern. Doch welche Kosten entstehen, welche Rechte bleiben bestehen – und wo liegen mögliche Risiken?
Unter einer Hausüberschreibung versteht man die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie auf eine andere Person – meist innerhalb der Familie. Häufig geschieht dies, um Vermögen frühzeitig weiterzugeben, steuerliche Freibeträge zu nutzen oder den Übergang des Familienbesitzes zu regeln. Juristisch handelt es sich dabei in der Regel um eine sogenannte vorweggenommene Erbfolge.
Ein klar geregelter Vertrag sorgt dafür, dass die Übergabe reibungslos verläuft und alle Beteiligten rechtlich abgesichert sind.
In den meisten Fällen wird ein Haus an Kinder, Ehepartner oder nahe Angehörige überschrieben. Am häufigsten sind Überschreibungen an die eigenen Kinder. Dabei kann das Haus auf ein einzelnes Kind oder auf mehrere Kinder übertragen werden.
Eltern entscheiden sich oft für eine gezielte Überschreibung an ein Kind, etwa wenn dieses das Elternhaus übernimmt oder dort weiter wohnen möchte. Wichtig ist, mögliche Ausgleichszahlungen oder Erbverzichte für Geschwister rechtzeitig zu regeln, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Wird das Haus auf mehrere Kinder überschrieben, empfiehlt sich eine klare Regelung zur Nutzung und Verteilung – etwa durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder Vereinbarungen zu künftigen Auszahlungen.
Häufig behalten sich Eltern ein lebenslanges Wohnrecht vor, das im Grundbuch eingetragen wird. Es stellt sicher, dass sie trotz Eigentumsübertragung weiterhin in ihrem Zuhause wohnen können.
Alternativ kann ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Dieses geht über das reine Wohnrecht hinaus, da es auch die Vermietung und die Einnahmen aus der Immobilie einschließt. Beide Rechte sollten notariell festgehalten und im Grundbuch gesichert werden.
In manchen Fällen wird die Überschreibung mit einer Pflegeverpflichtung verbunden. Der neue Eigentümer verpflichtet sich dann, die Übergeber im Alter zu unterstützen oder zu pflegen. Auch hier ist eine präzise vertragliche Regelung entscheidend, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Eine Überschreibung ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Nach § 311b BGB muss jede Übertragung von Immobilieneigentum notariell beurkundet werden. Erst durch die notarielle Urkunde und die anschließende Eintragung im Grundbuch wird der Eigentumsübergang rechtswirksam.
Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 € liegen die Kosten meist zwischen 1.500 € und 2.500 €.
Zusätzliche Vereinbarungen wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Pflegeverpflichtungen können die Kosten erhöhen, da sie einen eigenen Vermögenswert darstellen.
Steuerlich sind Notarkosten für die reine Überschreibung in der Regel nicht absetzbar. Nur wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit Einkünften – etwa aus Vermietung – besteht, kann ein Teil steuerlich geltend gemacht werden (§ 4 Abs. 4 EStG).
Bei unentgeltlicher Übertragung fällt grundsätzlich Schenkungssteuer an. Entscheidend sind dabei die Freibeträge gemäß § 16 ErbStG:
Wird der Wert der Immobilie überschritten, ist der übersteigende Betrag steuerpflichtig. Der Steuersatz liegt – je nach Verwandtschaftsgrad – zwischen 7 % und 50 %.
Die Schenkung muss dem Finanzamt gemeldet werden; der Notar ist hierzu gesetzlich verpflichtet (§ 30 ErbStG). Der Beschenkte muss eine Steuererklärung abgeben.
Bei vermieteten Immobilien kann unter Umständen eine degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) genutzt werden – allerdings nur, wenn der neue Eigentümer die Immobilie tatsächlich vermietet.
Bei jeder Überschreibung sollte geprüft werden, ob Rückforderungsrechte vereinbart werden. Diese können greifen, wenn etwa das Kind insolvent wird, sich scheiden lässt oder groben Undank zeigt (§ 530 BGB).
Zudem kann eine zu frühe Überschreibung im Pflegefall zum Problem werden: Das Sozialamt kann unter Umständen eine Rückübertragung verlangen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt (§ 528 BGB).
Eltern sollten sich bewusst sein, dass sie mit der Überschreibung Kontrolle und Entscheidungsgewalt über die Immobilie verlieren – etwa bei einem späteren Verkauf oder bei neuen Belastungen. Deshalb ist eine individuelle notarielle Beratung unerlässlich.
Während „Haus überschreiben“ die tatsächliche Eigentumsübertragung beschreibt, bedeutet „Haus umschreiben“ lediglich die administrative Änderung im Grundbuch. Die Umschreibung setzt also immer eine vorherige notarielle Überschreibung voraus.
Wer darf mir ein Haus überschreiben?
Jede voll geschäftsfähige Person kann eine Immobilie auf eine andere Person übertragen – unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis.
Kann ich ein Haus nur an ein Kind überschreiben?
Ja, das ist möglich. Geschwister können durch Abfindungen oder Erbverzichte berücksichtigt werden.
Was kostet eine Hausüberschreibung mit Wohnrecht?
Durch die Bewertung des Wohnrechts steigen die Notarkosten – bei einem Hauswert von 400.000 € können 2.000 – 2.800 € anfallen.
Wie wird das Wohnrecht im Grundbuch gesichert?
Es wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist damit rechtlich durchsetzbar – auch gegenüber Dritten.
Was passiert im Pflegefall?
Wurde das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre verschenkt, kann das Sozialamt die Immobilie unter Umständen zurückfordern (§ 528 BGB).
Ist es besser, das Haus zu Lebzeiten zu überschreiben oder zu vererben?
Eine Überschreibung zu Lebzeiten bietet steuerliche Vorteile und schafft frühzeitig Klarheit. Eine Vererbung bewahrt dagegen die Kontrolle bis zum Tod.
Die Hausüberschreibung ist ein wirksames Mittel, um Vermögen gezielt zu übertragen und steuerliche Vorteile zu nutzen. Gleichzeitig sollte sie sorgfältig geplant und notariell begleitet werden, um spätere Konflikte zu vermeiden. Wer sich frühzeitig beraten lässt, kann rechtlich sicherstellen, dass sowohl Übergeber als auch Übernehmer langfristig profitieren.
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