Eigentumswohnung, Mietwohnung oder Mietshaus richtig bewerten
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Wer eine Immobilie vermietet, kann den Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend machen – diese steuerliche Abschreibung wird als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet. Sie berücksichtigt den altersbedingten Substanzverlust und senkt damit die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Für Vermieter ist die Abschreibung ein wichtiger Faktor zur Optimierung der Rendite und Steuerlast – insbesondere bei Eigentumswohnungen, Mietwohnungen oder Mietshäusern. Grundlage ist das Einkommensteuergesetz, das die Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes regelt.
Hinweis: Die folgenden Angaben dienen der allgemeinen Orientierung. Ob und in welcher Höhe eine steuerliche Geltendmachung möglich ist, sollte stets mit einer steuerlichen Fachperson abgestimmt werden.
Wird eine Eigentumswohnung vermietet, kann der anteilige Gebäudewert steuerlich abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist – wie immer – nicht abschreibbar. Die Abschreibung beginnt mit dem Anschaffungszeitpunkt oder dem Beginn der Vermietung.
Seit der Reform der AfA-Sätze gilt (Stand 2025):
Zum abschreibungsfähigen Wert gehören:
Die genaue Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude sollte im Zweifel durch ein Gutachten oder anhand einer Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden – so lassen sich spätere Diskussionen mit dem Finanzamt vermeiden.
Auch bei einer einzeln vermieteten Wohnung, etwa innerhalb eines Mehrfamilienhauses, gelten die gleichen Grundsätze wie bei einer Eigentumswohnung: Nur der Gebäudewertanteil ist abschreibbar.
Für die Berechnung sind mehrere Faktoren ausschlaggebend:
Je nach Baujahr und Förderprogramm kann zusätzlich eine Sonderabschreibung möglich sein – etwa bei Neubauten im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus. Diese Fälle sollten individuell steuerlich geprüft werden.
Bei einem Mietshaus, also einem vollständigen Mehrfamilienhaus im Eigentum des Vermieters, gelten dieselben Grundprinzipien – allerdings bezogen auf das gesamte Gebäude.
Die typischen AfA-Sätze (Stand 2025) lauten:
Darüber hinaus können Sonderabschreibungen für energetische Maßnahmen (§ 35c EStG) oder in bestimmten Fällen auch degressive Abschreibungen (z. B. bei Effizienzhaus-Standard EH40) in Anspruch genommen werden.
Ein Beispiel:
Ein Vermieter erwirbt ein Mehrfamilienhaus zum Kaufpreis von 800.000 €.
Der Grundstücksanteil beträgt 200.000 €, sodass der abschreibungsfähige Gebäudewert 600.000 € beträgt.
Bei einer linearen AfA von 3 % ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 18.000 €, die direkt steuermindernd geltend gemacht werden kann.
Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung abschreiben?
Ja. Der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten kann über die Jahre abgeschrieben werden – abhängig vom Baujahr und der Nutzung.
Wie wird die Abschreibung bei Mietwohnungen berechnet?
Die AfA basiert auf dem anteiligen Gebäudewert, der in der Regel durch Kaufvertrag, Gutachten oder pauschale Aufteilung ermittelt wird. Der Bodenwert bleibt unberücksichtigt.
Ist ein Mietshaus steuerlich absetzbar?
Ja, sofern es zur Einkunftserzielung dient. Der Gebäudewert wird über die gesetzlich vorgesehenen Abschreibungssätze angesetzt. Sonderabschreibungen sind je nach Objekt und energetischem Zustand möglich.
Können Makler- und Notarkosten mit abgeschrieben werden?
Kosten, die mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen – wie Makler-, Notar- oder Gerichtskosten – können anteilig dem Gebäude zugeordnet und damit mit abgeschrieben werden, soweit sie nicht auf das Grundstück entfallen.
Sind Altbauten ebenfalls abschreibbar?
Ja. Auch Altbauten können abgeschrieben werden, in der Regel mit 2 % oder 2,5 % pro Jahr, abhängig vom Baujahr. Entscheidend ist der Nachweis der Nutzung und das Datum des Bauantrags.
Die Abschreibung ist eines der wichtigsten steuerlichen Instrumente für Vermieter. Sie ermöglicht es, Gebäudekosten über die Nutzungsdauer zu verteilen und damit die steuerliche Belastung deutlich zu reduzieren. Ob Eigentumswohnung, Mietwohnung oder Mehrfamilienhaus – der Grundsatz bleibt gleich: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Boden.
Wer eine Immobilie vermietet, sollte die Abschreibung systematisch prüfen und gegebenenfalls durch ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung oder Wertbestätigung untermauern. So lassen sich steuerliche Vorteile optimal ausschöpfen und Streit mit dem Finanzamt vermeiden.
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